¿Alguna vez te has encontrado frente a un proyecto de deuda en una plataforma de crowdfunding inmobiliario como WeCity o Civislend y te has preguntado:
- ¿Cómo analizar un proyecto de deuda adecuadamente?
- ¿Qué datos son cruciales para determinar si es una buena inversión?
- ¿Cómo puedo comparar este proyecto con otros similares?
En este artículo, te guiaré a través de los aspectos clave que debes considerar al evaluar un proyecto de deuda en crowdfunding inmobiliario.
¿Cómo analizar un proyecto de deuda en crowdfunding inmobiliario?
Antes de invertir tu dinero, es imprescindible realizar un análisis del proyecto. Aquí te presento una guía paso a paso para analizar un proyecto de deuda en crowdfunding inmobiliario.
Rentabilidad y plazo
La rentabilidad y el plazo son dos factores fundamentales que van de la mano. Presta atención a:
- Tipo de préstamo: ¿Es de tipo fijo o variable? (Generalmente son de tipo fijo)
- Rentabilidad total: Cuanto más alta, mejor. Por ejemplo, una rentabilidad del 10% sobre una inversión de 1.000€ te generará 100€.
- Plazo: La duración del préstamo. Un plazo menor implica una recuperación más rápida de tu inversión.
- TIR (Tasa Interna de Retorno): Es la rentabilidad anualizada, que permite comparar proyectos con diferentes plazos. A mayor TIR, mejor.
- Prórroga: Verifica si existe la opción de prórroga en caso de que el promotor necesite más tiempo para devolver el préstamo.
- Intereses de demora: Asegúrate de que haya una compensación prevista si el promotor se retrasa en la devolución.
Garantía
La garantía es tu seguro en caso de que el promotor no pueda devolver el préstamo. Es importante que sea lo más sólida posible.
- Tipo de garantía: Lo más importante es el tipo de garantía. No es lo mismo una que otra:
- Garantía hipotecaria de primer rango: Es un derecho preferente sobre un inmueble que asegura el pago de una deuda, teniendo prioridad sobre cualquier otra hipoteca o gravamen posterior.
- Garantía hipotecaria de segundo rango: Es un derecho sobre un inmueble que asegura el pago de una deuda, pero subordinado a una hipoteca preexistente de primer rango.
- Promesa hipotecaria: Es un compromiso formal de constituir una hipoteca sobre un inmueble en el futuro, generalmente cuando se cumplan ciertas condiciones o se obtengan los permisos necesarios.
- Garantía personal: Es el compromiso de una persona o entidad de responder con su propio patrimonio por una deuda en caso de incumplimiento del deudor principal.
- Pignoración de las participaciones de la SPV propietaria del activo: Es un acuerdo por el cual las acciones de la sociedad que posee el inmueble se ofrecen como garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación financiera.
- Poder irrevocable de venta del activo: Es una autorización legal que permite al acreedor vender el inmueble sin necesidad de un proceso judicial en caso de incumplimiento del deudor.
- Loan To Value: Es el porcentaje que representa el préstamo en relación al valor tasado del inmueble. Cuanto más bajo sea el LTV, mejor.
En resumen, un proyecto de deuda ideal debería tener:
- Garantía hipotecaria de primer rango
- Garantías adicionales (si es posible)
- Un LTV lo más bajo posible
Amortización de intereses
Existen dos modalidades principales:
- A vencimiento: Los intereses se pagan cuando se liquida el préstamo.
- Liquidaciones periódicas: Recibes parte de los intereses de forma regular (mensual, trimestral, semestral).
Es preferible recibir los intereses lo antes posible para reinvertirlo en otros proyectos, o irte a cenar con tu pareja o hacer una escapada de fin de semana.
Estructura de capital
Es importante que el promotor aporte parte de su propio capital al proyecto. Esto demuestra su compromiso y aumenta las probabilidades de éxito. Cuanto mayor sea el porcentaje de participación del promotor, mejor.
Licencia de obras
Es poco habitual, pero hay casos en los que el proyecto ya cuenta con licencia de obras emitida por la entidad pública correspondiente.
En estos casos se disminuye el riesgo de retrasos en el proyecto porque la entidad pública tarde más de lo esperado en emitir la licencia.
Si hay licencia concedida, mejor.
Avance de las obras
Un proyecto con obras ya iniciadas reduce el riesgo de retrasos y posibles sobrecostes inesperados. Cuanto más avanzada esté la obra, mejor.
Ventas reservadas
Verifica si hay parte de la promoción reservada o vendida. Un mayor porcentaje de ventas reduce el riesgo de que el promotor no pueda devolver el préstamo a tiempo por falta de ingresos.
Ejemplo de caso práctico
Hemos examinado los aspectos cruciales a considerar al analizar un proyecto de deuda en crowdfunding inmobiliario. Para ilustrar cómo aplicar estos criterios en situaciones reales, vamos a realizar un análisis comparativo.
| Característica | A | B | Observaciones | |
|---|---|---|---|---|
| Plazo | 12 meses | 18 meses | 12 meses es un plazo más corto | |
| Rentabilidad | 10% | 17% | 17% es una rentabilidad más alta | |
| TIR | 10% | 11% | 11% es una TIR más alta | |
| Intereses de demora | 2% | 0% | Hay intereses de demora | |
| Garantía | Hipoteca de primer rango | Garantía personal y Pignoración de las acciones de la SPV | Mucho mejor hipoteca de primer rango | |
| LTV | 50% | 80% | Mejor LTV del 50%. Significa que el activo hipotecado vale el doble que el préstamo | |
| Amortización de intereses | Trimestral | A vencimiento | Trimestral se obtiene dinero antes | |
| Estructura de capital | Promotor: 50% Préstamo: 50% | Promotor: 10% Préstamo: 90% | Cuanto más capital aporte el promotor más alineación de intereses | |
| Licencia de obras | NO | SI | Mejor si hay licencia de obras | |
| Avance de obras | 0% | 20% | Mejor si las obras han avanzado | |
| Ventas | 0% | 30% | Mejor si hay ventas formalizadas |
¿Qué es mejor proyecto, el A o el B?
A simple vista puede parecer que los dos proyectos son similares, en unos gana el A y en otros gana el B.
En mi opinión, es claramente mejor el proyecto A.
¿Por qué? Principalmente por las garantías. En los proyectos de deuda es lo más importante.
Espero que te haya sido útil este artículo para analizar un proyecto de deuda.
Recuerda que este artículo es meramente informativo y no constituye una recomendación de inversión. Cada persona debe analizar cada oportunidad de inversión por sí mismo y sacar sus propias conclusiones.
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