garantia hipotecaria de primer rango

Imagina que le prestas dinero a un amigo para que compre una casa, pero antes de hacerlo, te aseguras de que si algo sale mal, tú puedas quedarte con la casa y recuperar tu inversión. Esto es, en esencia, una garantía hipotecaria de primer rango. En el contexto de crowdlending inmobiliario, significa que si el proyecto no va como se esperaba y el promotor no puede pagar lo que debe, los inversores pueden obligar a vender el inmueble para recuperar su dinero.

¿Por qué se dice «de primer rango»?

El término «de primer rango» es super importante porque indica que esta hipoteca tiene prioridad sobre cualquier otra deuda que pueda tener el inmueble. Esto quiere decir que si las cosas se ponen feas y hay que vender el inmueble, los inversores con esta garantía serán los primeros en la fila para recibir su dinero, antes que cualquier otro acreedor con reclamos posteriores.

¿Cómo protege la garantía hipotecaria de primer rango a los inversores?

Esta prioridad de cobro minimiza el riesgo de perder tu inversión. En un escenario donde se tiene que vender el inmueble, el dinero de la venta se usa primero para pagar a los inversores con garantía hipotecaria de primer rango. Esto es clave porque reduce la posibilidad de que otros acreedores se adelanten y se lleven parte del dinero que podría ser tuyo.

¿En qué se diferencia de otras garantías?

Ésta es la garantía más segura, que se diferencia de otras en:

  • Garantía hipotecaria de segundo rango: Estas garantías son subordinadas a las de primer rango. Esto significa que si el inmueble es vendido debido a un incumplimiento, los inversores con garantías de primer rango serán pagados primero. Los de segundo rango solo reciben dinero si queda algo después de que se han pagado todas las deudas de primer rango, lo que puede resultar en menor recuperación de la inversión inicial o incluso pérdida total si el valor del inmueble no es suficiente.
  • Pignoración de participaciones: A diferencia de las garantías hipotecarias, la pignoración de participaciones puede ser menos segura en términos de valor tangible. El valor de las participaciones puede fluctuar significativamente y no siempre refleja el valor real de los activos de la empresa, como propiedades inmobiliarias.
  • Promesas hipotecarias: Es menos directa y segura que una garantía hipotecaria real de cualquier rango, ya que depende de la ejecución de un proceso adicional en caso de incumplimiento.
  • Avales personales: Aunque los avales personales pueden ofrecer una cierta seguridad, dependen completamente de la solvencia financiera del avalista. No están directamente asegurados por activos tangibles como las propiedades, lo que podría ser un riesgo si el avalista enfrenta dificultades financieras simultáneamente.

¿Cuánto tiempo se tarda en ejecutar esta garantía?

La rapidez con la que puedes ejecutar esta garantía y recuperar tu dinero no es instantánea y depende mucho de las leyes del lugar donde está el inmueble. Desde el momento en que se reconoce que hay un problema, el proceso legal puede durar desde unos pocos meses hasta varios años. Así que, paciencia, porque este factor puede influir en cuándo y cómo ves de vuelta tu inversión.

Cosas que deberías tener en cuenta antes de invertir

Aunque esta garantía ofrece mucha seguridad, no está de más ser precavido y analizar bien el proyecto y a quién le estás prestando tu dinero. Además, es fundamental entender cómo está el mercado inmobiliario en la zona donde está el proyecto, porque de eso depende mucho la facilidad y el precio al que se podría vender el inmueble si algo no sale bien.

En los proyectos de deuda se suele realizar un informe de tasación sobre el activo que se va a hipotecar para conocer el valor que tiene. Sobre ese valor se suele calcular el Loan to Value que es un ratio muy importante a tener en cuenta y cuando más bajo sea, mejor.

Un ejemplo real para que lo veas más claro

Para que veas cómo funciona esto en la vida real, vamos a poner un ejemplo.

Una plataforma de crowdlending como WeCity, Civislend o StockCrowdIN, financió la construcción de un complejo de apartamentos. Los inversores aportaron dinero asegurado por una garantía hipotecaria de primer rango sobre la propiedad. Cuando el mercado se vino abajo y el constructor no pudo seguir adelante ni pagar, se declaró el incumplimiento y se inició la venta del inmueble. A pesar de todo, los inversores pudieron recuperar todo su capital e intereses en menos de dos años gracias a esta garantía.