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Housers: Análisis y Opinión

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¿Qué es Housers?

Housers fue la primera plataforma que trajo el crowdfunding inmobiliario a España, permitiendo a la gente invertir en propiedades de una manera novedosa y accesible.

Consiguieron su licencia para operar en 2017, y no solo se quedaron en España, sino que también se expandieron a Italia y Portugal.

Este movimiento de abrió una nueva forma de ver la inversión en ladrillo, haciéndola más cercana para muchos que antes veían el sector inmobiliario como un club exclusivo.

Así que sí, Housers fue quien rompió el hielo del crowdfunding inmobiliario en España.

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Si no, no pasa nada, sigue leyendo.

Características de Housers

Plataforma Segura

Housers destaca por ser una plataforma segura, avalada y supervisada por la Comisión Nacional de Mercados y Valores (CNMV) como una plataforma de financiación participativa, ostentando el número de registro 20.

Los fondos que gestiona, provenientes de los inversores, están resguardados en una cuenta segregada administrada por la entidad de pagos Lemonway (con autorización del Banco de España). Esto asegura que el dinero nunca se mezcle con los fondos de Housers, manteniéndose siempre separado y seguro.

Inversión mínima y máxima

La cantidad mínima para invertir depende del proyecto pero habitualmente oscila entre 100€ y 500€.

En cuanto al máximo, depende del tipo de inversor:

  • Para inversores acreditados no hay límite de inversión.
  • A inversores no acreditados no se les permite invertir más de 3.000 € por proyecto, ni más de 10.000 € en un periodo de 12 meses en proyectos publicados en cualquier plataforma de financiación participativa.

Rentabilidad

La rentabilidad depende del proyecto pero de media es aproximadamente del 8% anual y normalmente el pago de los intereses suele ser trimestral.

Plazo de retorno de la inversión

El plazo de inversión también depende del proyecto y ronda entre 12 y 36 meses.

Es muy importante dejar claro que en ningún caso se permite recuperar la inversión de forma anticipada, es obligatorio esperar a que la inversión finalice (salvo que el proyecto tenga habilitado el mercado secundario).

Ámbito de inversión

En Housers puedes encontrar proyectos de España, Italia y Portugal, lo que permite un grado de diversificación extra respecto a otras plataformas similares.

Comisiones

Cobran comisiones al promotor del proyecto en caso de que éste se financie.

En cuanto al inversor:

  • La cuenta Housers Premium no tiene coste alguno para el inversor.
  • La cuenta Housers Básica soportará una comisión por uso de plataforma de 2,5€/mes (IVA incluido). En el caso de cuentas Housers Básicas, sólo se cargará la citada comisión si el saldo es superior a 0,05€. Si no hay suficiente saldo en la cuenta para soportar la comisión de 2,5€, se cobra lo que haya sin llegar a dejar saldo negativo.

¿Cómo funciona?

Ahora que conoces por encima qué es Housers, te explico cómo funciona el proceso de inversión en esta plataforma. Es bastante sencillo.

Búsqueda de oportunidades de inversión

Housers busca oportunidades de inversión en el mercado a través de la colaboración con distintos promotores.

Su equipo echará un vistazo a la trayectoria, profesionalidad y experiencia del promotor, además de darle una buena ojeada al proyecto.

Tras un análisis a fondo, si el proyecto está a la altura, lo pondrán en la plataforma para que cualquier persona registrada pueda invertir en él.

Publicación del proyecto

Una vez publicado el proyecto en la plataforma, los usuarios pueden acceder a la información del mismo y aquellos que estén interesados pueden invertir en la oportunidad.

¡Ojo! A diferencia de otras plataformas, Housers no avisa por ningún medio de la apertura de un proyecto, así que ¡hay que estar atento! y consultar la plataforma con regularidad.

proyectos de housers

¿Qué información puedo ver de cada proyecto?

Hay disponible mucha información para entender el proyecto, como la rentabilidad esperada, el plazo, los riesgos y la documentación asociada. Ahora te lo explico en detalle:

Resumen del proyecto

Lo primero que se ve son los aspectos generales del proyecto:

  • Fotos ilustrativas del resultado final del proyecto.
  • Importe de la financiación necesaria
  • Para qué se va a utilizar el dinero
  • La ubicación exacta del activo sobre el que se va a invertir.
  • Modalidad del préstamo (fijo o participativo)
  • El Scoring del proyecto
  • Si existe garantía de primer grado
  • Loan To Value (LTV)
  • La rentabilidad anual
  • La rentabilidad total
  • El plazo de vencimiento
  • El modo de amortización del capital y de los intereses
  • La inversión mínima
  • Si hay ventas o reservas, cuántas hay en el momento de la inversión
  • Si tiene licencia de obras ya concedida o no
  • El porcentaje de avance de las obras (si están iniciadas)
Resumen financiero

En este apartado se informa de:

  • Las diferentes fuentes de financiación del proyecto. Habitualmente una parte de la financiación vendrá del promotor y el restante de los inversores de Housers.
  • Las partidas de ingresos y gastos estimados del proyecto.
Garantías y Promotor

Por último se informa al potencial inversor de:

  • El detalle de la garantía hipotecaria donde se indica la tasación del inmueble hipotecado, la fecha en la que se realizó dicha tasación y el valor del LTV.
  • Quién es el agente de garantías. Habitualmente Housers confía en Bondholders para este cometido. Se encarga de tomar y custodiar la garantía en nombre de los inversores y, en caso de impago, ejecutarla.
  • Quién es el promotor. Indica los años de experiencia y el ámbito de actuación que han tenido en el pasado.
  • Quién monitoriza el proyecto. Una empresa externa estará al mando de vigilar el proyecto, asegurándose que el dinero de los inversores se gaste como se debe y pasándosela al promotor poco a poco, según vayan cumpliendo con lo acordado. Para esto, se abre una cuenta especial (escrow) donde se guardará el dinero de los inversores.
Documentación

En este apartado hay documentos:

  • Financieros
    • Plan financiero del proyecto.
    • Estados financieros del promotor. Balance y PYG del último ejercicio del promotor.
    • Calendario de amortización del préstamo.
    • Informe del préstamo.
  • Proyecto
    • Dossier del promotor. Documento corporativo del promotor que desarrollará el proyecto.
    • Dossier del proyecto. Documento elaborado por el promotor donde explica de forma detallada el proyecto.
    • Licencia de obra. Licencia expedida por el ayuntamiento.
    • Scoring. Documento de análisis de riesgos del proyecto.
    • Tasación. Informe de tasación del activo.
  • Legales
    • Contrato de inversión. Borrador del contrato de préstamo que se firmará ante notario.
    • Informe del promotor.
    • Nota simple. Nota simple del Registro de la Propiedad del inmueble.
  • Garantía
    • Contrato de mandato del agente de garantías. Contrato firmado con el agente de garantías.

¿Qué es el Scoring?

Housers encarga realizar a una empresa externa un análisis de riesgos del proyecto para dar como resultado una puntuación.

Esta puntuación es fruto de la ponderación de diferentes aspectos del proyecto (rentabilidad, riesgo, promotor, etc) para dar una idea al inversor de cómo de probable es que la inversión vaya mal.

La escala es ésta:

scoring

Sobre esa escala se analiza tanto al promotor como al proyecto:

scoring promotor
scoring proyecto

Y como resultado de estos dos análisis se obtiene una nota global.

scoring global

Inversión

Si tras analizar toda la información disponible consideras que es un proyecto interesante para invertir, si ya está abierto, puedes realizar la inversión que desees.

En el momento en que se alcance el objetivo de financiación del proyecto ya no se admitirán más aportaciones y el proyecto se cierra.

Habitualmente los proyectos tardan varios días en financiarse, así que puedes revisar toda la información con bastante tranquilidad, y tomar una decisión informada.

Seguimiento del proyecto

Tras cerrar la financiación el promotor se pone en marcha y realiza la ejecución del proyecto intentando respetar lo máximo posible el plan inicial.

Durante la realización de los trabajos el promotor irá realizando informes periódicos conforme a los hitos que tenga el proyecto.

Esta información se visualiza en una línea temporal como ésta:

linea temporal
Canal de Comunicación Directa (CCD)

En algunos proyectos está disponible un canal de comunicación directa (o CCD) entre inversores mediante el cual se puede:

  • Conversar con otros inversores del proyecto acerca del mismo.
  • Preguntar al promotor sobre la marcha del proyecto.
  • Comprar y vender participaciones. Esto es muy útil cuando un inversor quiere desinvertir de forma anticipada y exista otro inversor que quiera formar parte de la inversión. Funciona de forma similar a cualquier mercado secundario de valores.

Cierre del proyecto

Cuando se llegue a los diferentes hitos de pago por parte del promotor, éstos se irán ingresando en tu cuenta de Housers para poder reinvertirlos o retirarlos a tu cuenta bancaria.

Normalmente el pago de los intereses se pagan de forma trimestral y el capital inicial de la inversión se devuelve al vencimiento del préstamo.

Housers retiene de forma automática el 19% del beneficio obtenido en el proyecto en concepto de tributación al IRPF en concepto de rendimientos del capital mobiliario.

Tipos de Proyectos

Préstamo fijo con garantía hipotecaria

Aquí solo puedes encontrar oportunidades para invertir en proyectos inmobiliarios de corto o mediano plazo mediante préstamo con garantía hipotecaria.

El inversor le presta dinero a un promotor y a cambio, te pagan intereses trimestralmente. Estos préstamos siempre están respaldados por una hipoteca de primer rango y nunca superan el 70% del valor del proyecto (LTV).

La rentabilidad media de este tipo de proyectos es del 8% anual en un plazo de 12 a 36 meses.

El principal riesgo de este tipo de proyectos es la posibilidad de que el promotor no pague en tiempo y forma.

Estadísticas

Éstas son algunas de las estadísticas oficiales de la web de Housers.

estadisticas

Ratio Devuelto / Financiado

La plataforma ha financiado 150.290.000€ de los cuales ya ha devuelto 89.570.000€ a los inversores.

Lo que supone un ratio devuelto / financiado del 59.59%.

Ventajas

Algunas ventajas de invertir en Housers.

Diversificación

La ventaja más importante es el grado de diversificación que ofrece, ya que al tener una barrera de entrada de tan solo 100€, con poco capital se puede invertir en varios proyectos diferentes y poder diversificar por:

  • Ubicación: Se pueden seleccionar proyectos de diferentes ubicaciones para prevenir que alguna ciudad tenga algún problema específico que afecte al mercado inmobiliario. Housers permite diversificar mucho en este sentido ya que existen oportunidades de 3 países diferentes (España, Italia y Portugal).
  • Promotor: Al disponer de oportunidades de inversión propuestas por diferentes promotores, es posible diversificar en este sentido y mitigar el riesgo de que un promotor quiebre por el motivo que sea y que esto no afecte a toda la inversión realizada.

Liquidez

A diferencia de otras plataformas similares, en algunas oportunidades, existe un mercado secundario en el que los inversores pueden comprar y vender sus participaciones en el proyecto.

¿Por qué puedes querer comprar?

Puede que un proyecto te haya gustado mucho pero no te ha dado tiempo a invertir porque se ha financiado rápidamente. Si este proyecto tiene el CCD habilitado podrás comprar participaciones del proyecto siempre que haya algún inversor dispuesto a vender.

¿Por qué puedes querer vender?

Imagina que te surge alguna emergencia económica que te obligue a deshacer tus inversiones. Si el proyecto tiene CCD habilitado, podrás poner a la venta tus participaciones y, si hay otro inversor interesado, te las podrá comprar y poder retirar tu inversión para hacer frente a tu emergencia.

Alineamiento de intereses

Los promotores también son inversores de los proyectos, representando un porcentaje relevante de la inversión total.

Esto es un punto muy positivo, ya que se genera una elevada alineación de intereses entre los inversores de Housers y el promotor.

Transparencia

La transparencia de Housers es muy alta: facilitan todos los datos relevantes del proyecto y además soportado por documentación.

También ponen a disposición del inversor las cuentas anuales de la empresa, las cuales se encuentran auditadas.

Plataforma Regulada

Como ya se ha comentado, Housers es una plataforma de financiación participativa autorizada y regulada en España por CNMV inscrita con el número 20 y en Portugal por CMVM y, por tanto, debe cumplir toda la normativa correspondiente.

Riesgos

Quiebra de Housers

Housers quiere que estés tranquilo ante cualquier situación en la que la plataforma pueda dejar de funcionar.

Por eso, han firmado un acuerdo con la compañía AIG Europe S.A. para tener un seguro que cubre hasta 500.000 euros en servicios si Housers tuviera que dejar de operar.

Si eso sucede, AIG Europe S.A. se encargaría de pagar los costes necesarios para que los proyectos que ya obtuvieron financiación a través de Housers sigan funcionando como se prometió. Esto es importante porque garantiza que los inversores y promotores no se quedarán en la estacada.

Además, se intentará pasar los préstamos activos a otra plataforma autorizada por la CNMV, pero si no se encuentra otra plataforma dispuesta a tomar el relevo, se tendría la opción de poner en contacto directamente a los promotores e inversores para que puedan continuar trabajando juntos.

Impago del Promotor

Si la sociedad promotora que recibió el préstamo no paga o solo paga parte de lo que debe, Housers se pondrá en contacto con ellos para entender por qué no han cumplido y para pedirles que paguen lo que deben.

Si después de 60 días todavía no se ha recibido el pago que debe, se enviará un aviso formal, como un burofax, para advertir a la sociedad promotora sobre la situación de incumplimiento y la posibilidad de tomar acciones legales.

También se convocará a una reunión de prestamistas, donde podrán decidir si quieren exigir el reembolso del préstamo con la ayuda de una empresa especializada en recuperación de deudas.

Si los inversores optan por esta vía, la empresa de recuperación evaluará la situación y determinará si tiene sentido emprender acciones legales para recuperar el dinero adeudado, siempre cuidando los intereses de los inversores. El objetivo principal es recuperar la deuda, ya sea a través de negociaciones directas o, en última instancia, a través de un proceso legal.

Durante todo el proceso de recuperación, Housers mantendrá una comunicación constante y confidencial con la empresa de recuperación y mantendrá informados a todos los inversores sobre el progreso de la recuperación de forma regular para que los inversores estén al tanto de lo que está sucediendo en todo momento.

Pérdida de Capital

Es posible perder capital en una inversión en Housers.

Aunque, la probabilidad de perder el total de la inversión es baja porque se está invirtiendo en activos reales que tienen una garantía hipotecaria de primer grado.

Esto da tranquilidad ya que a nivel legal se puede ejecutar esa garantía y recuperar parte del dinero invertido.

Obviamente este es un escenario indeseable porque se incurrirán en costes legales y es un proceso que llevará varios meses e incluso años.

Riesgo Inmobiliario

El riesgo de invertir el proyectos de deuda es que el deudor no te pague.

El deudor al ser un promotor inmobiliario está influenciado por los riesgos del sector inmobiliario:

  • Riesgo comercial. Es el riesgo de vender el activo al precio estimado. La forma de contrarrestar este riesgo es invertir en proyectos con un buen número de vivienda ya reservadas.
  • Riesgo de plazo. Son las variaciones en los plazos de ejecución de los proyectos, que pueden hacer que el retorno de la inversión sea más tarde del previsto.
  • Riesgo de los costes. Es posible que el desarrollo del proyecto cueste más de lo previsto y ello merme la rentabilidad del promotor.

Al incurrir en cualquiera de estos tres riesgos es posible que el promotor tenga problemas para devolver el préstamo.

¿Es Housers una Estafa?

Housers ha tenido bastantes problemas y críticas últimamente. Mucha gente que puso su dinero ahí ha mostrado preocupación y no están contentos con cómo van las cosas.

Vamos a ver algunos puntos clave sobre lo que está pasando con Housers:

  1. Líos con la Ley:
    • Housers ha tenido que defenderse en los tribunales de las acusaciones de estafa. Han iniciado acciones legales contra algunas plataformas donde la gente se quejaba de ellos y también están tratando de averiguar quiénes son los que hablan mal de ellos en redes sociales. Además, se han enfrentado a casos de estafa en distintas partes de España.
  2. Acciones de los Inversores:
    • Los inversores afectados se han juntado para pelear contra lo que ven como malas prácticas de Housers. En algunos proyectos, los inversores han puesto denuncias de estafa, sumando un total de 6.315.000 € en reclamaciones. También se quejan de que Housers no comunica bien las cosas.
  3. Malas Reseñas:
    • En varios foros y sitios de reseñas, la gente ha calificado a Housers como una «estafa legal a la española» y han mencionado problemas con las inversiones que hicieron a través de la plataforma.
  4. Respaldo de los Jueces:
    • Los jueces han dicho que no ven estafa en lo que hace Housers, lo que es una buena noticia para la plataforma.
  5. Opiniones Variadas:
    • En sitios como Trustpilot, Housers tiene opiniones de todo tipo. Algunas personas están contentas, pero otras no tanto, dando como resultado una calificación promedio de 3 sobre 5.

Por todo esto se puede concluir que Housers NO es una estafa.

Sí es cierto que algunos proyectos del pasado no han ido bien y los inversores aún no han recuperado su dinero.

Debes recordar que invertir en cualquier plataforma de crowdfunding conlleva riesgos y es responsabilidad del inversor hacer un análisis diligente del proyecto en el que se va a invertir.

Housers como empresa

Uno de los riesgos principales de invertir es que la empresa sobre la que se desarrolla el proceso de inversión tenga dificultades económicas y quiebre.

Es importante analizar cuál es el modelo de negocio de la empresa y, si es posible, consultar los estados financieros para validar si el negocio es rentable.

Modelo de Negocio

Housers cobra una comisión al promotor del dinero que invierten los usuarios de la plataforma, y ésta puede ser como máximo del 10%.

También es posible que se cobre una comisión al inversor de 2,5€/mes, si se tiene saldo, en caso de tener la cuenta inactiva durante 12 meses.

Estados Financieros

Los estados financieros (Balance y Cuenta de Resultados) están disponibles en la propia web de Housers.

De ellos se pueden extraer las siguientes conclusiones de los ejercicios del 2016 al 2022:

  • Hasta la fecha no ha generado beneficios en ningún ejercicio.
  • Lleva acumuladas unas pérdidas de más de 8 millones de euros. La empresa ha registrado una pérdida de 930.000 euros en 2022.
  • El patrimonio neto de la empresa es negativo. Un patrimonio neto negativo indica que las obligaciones de la empresa superan sus activos, lo que puede ser una señal de problemas de solvencia.
  • El pasivo es más del doble que el activo. Esto significa que la empresa tiene más deudas que activos para cubrirlas.

Estos factores sugieren que la empresa podría enfrentar problemas financieros y riesgos asociados con su estructura de capital y modelo de negocio.

Mi Opinión sobre Housers

Hay mucha polémica alrededor de Housers. Es cierto que en el pasado hay varios proyectos que no han ido bien y la comunicación al inversor no ha sido buena.

Esto ha provocado una sensación de estafa por parte de algunos inversores.

Pero más allá de este ruido mediático no hay ninguna condena a Housers por estafa y aquellos proyectos que han ido mal en general se debe a que la inversión en crowdfunding y crowdlending es una inversión con riesgo.

Los estados financieros tampoco dejan muy tranquilo. Habrá que ver cómo fueron los resultados de 2022 pero si la tendencia es la misma puede que tengan problemas en el futuro.

La comunicación al inversor también es mejorable. Por ejemplo, cuando recibes los intereses trimestrales no te avisan por email de que ya te han pagado.

En resumen, Housers es una opción válida para invertir, aunque seguramente no sea la mejor opción (Urbanitae o WeCity me parecen mejores), pero eso ya es cuestión de gustos.

Promoción Amigo (50€)

Housers tiene una oferta en la que te regala un bono de 50€ al registrarse a través de este enlace. La concesión de esta promoción está sujeta a la condición de que el nuevo usuario realice su primera inversión en la plataforma, sin importe mínimo, pero antes de un mes desde el registro para que el bono se active.

IMPORTANTE: Asegúrate que al registrarte se incluye el código PFH--REF--242285 en la URL del navegador para que se active correctamente la promoción.

3 comentarios

  1. Concepción Jaramillo

    Housers no me parece una plataforma nada confiable para invertir. No hay información y no son nada transparentes. Finalizan los plazos de los proyectos y nadie te pasa nada de información. Tampoco ves que te devuelvan el dinero no los intereses a tu cuenta. Cuando reclamas te dicen que se va a organizar una votación entre inversores y se demora meses y meses mientras la constructora liquida el patrimonio y lo desvía hacia otras sociedades/proyectos. Tiene pinta de estafa piramidal. Desde luego no es nada transparente y si alguien quiere invertir en esto le sugiero que busque otras plataformas que las hay, y buenas.

    • Héctor

      En mi opinión lo que hace Housers son delitos

  2. Héctor

    Soy un inversor, huye de Housers. Es la peor, pero la peor plataforma. Busca en Rankia y Trust Pilot

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