urbanitae


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Pronto te preguntarán cómo lo haces.
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¿Qué es Urbanitae?

Urbanitae es una plataforma de crowdfunding inmobiliario española especializada en la inversión en proyectos inmobiliarios.

El objetivo es poner en contacto a promotores inmobiliarios con inversores como tú para financiar proyectos inmobiliarios y llevarlos a buen término, obteniendo una rentabilidad.

A través de Urbanitae cualquier inversor particular puede acceder a inversiones del sector, que normalmente estarían fuera de su alcance, con cantidades pequeñas (desde 500 € por proyecto).

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Si no, no pasa nada, sigue leyendo.

Características principales de Urbanitae

Plataforma Segura

Urbanitae es una plataforma segura ya que está supervisada y autorizada por la Comisión Nacional de Mercados y Valores (CNMV) como plataforma de financiación participativa con el número 4, que permite operar en España y, próximamente, en toda Europa.

El dinero que gestiona proveniente de los inversores se encuentra depositado en una cuenta segregada de la entidad de pagos Lemonway (autorizada por el Banco de España), de forma que el dinero nunca pertenece a Urbanitae y se encuentra totalmente separado.

Inversión mínima y máxima

La cantidad mínima para invertir son 500€, teniendo que ser siempre un múltiplo de 10€ (por ejemplo, 510€).

En cambio, no existe un máximo. Sin embargo, si eres un inversor no experimentado verás una alerta advirtiendo del riesgo de la inversión en caso de que ésta sea superior a 1.000€.

Rentabilidad

La rentabilidad de la inversión depende de cada proyecto pero, por norma general, se puede decir que la rentabilidad media por cada tipo de proyecto es:

  • Plusvalía: 15% anual
  • Préstamo: 8,5% anual
  • Alquiler: 5% anual

Más adelante te cuento en qué consiste cada tipo de proyecto.

Plazo de retorno de la inversión

El plazo también depende de cada proyecto pero habitualmente oscila entre 12 y 36 meses.

Es muy importante dejar claro que en ningún caso se permite recuperar la inversión de forma anticipada, es obligatorio esperar a que la inversión finalice (en otras plataformas esto sí es posible).

Ámbito de inversión

En Urbanitae se puede invertir en diferentes tipos de activos como viviendas, locales, garajes, trasteros, y también en diferentes áreas geográficas de España y, próximamente, de Europa.

Comisiones

No existen comisiones al inversor, ya que la cuenta de usuario no tiene comisiones de mantenimiento, ni por ingreso o retirada de dinero.


¿Cómo funciona?

Ahora que conoces a grandes rasgos qué es Urbanitae, te explico cómo funciona el proceso de inversión en esta plataforma. El funcionamiento es muy sencillo.

Búsqueda de oportunidades de inversión

Urbanitae busca oportunidades de inversión en el mercado a través de la colaboración con distintos promotores.

Las propuestas de proyectos que llegan son analizadas por un equipo de profesionales del sector inmobiliario con el objetivo de descartar los proyectos que no son interesantes.

En cambio, los que si lo son se publican en la plataforma para que los usuarios de Urbanitae estudien el proyecto y decidan si invertir en él o no.

Publicación del proyecto

Una vez publicado el proyecto en la plataforma, los usuarios pueden acceder a la información del mismo y se convoca un día y una hora concreta para realizar la apertura del proyecto y permitir las aportaciones de capital a los usuarios que estén interesados en invertir.

proyectos de urbanitae

¿Qué información puedo ver de cada proyecto?

Hay disponible mucha información para entender todos los componentes del proyecto, como la rentabilidad esperada, el plazo, los riesgos y la documentación asociada. A continuación te explico en detalle la información disponible:

Resumen del proyecto

En primer lugar se informa al usuario de los aspectos generales del proyecto como:

  • La ubicación exacta del activo sobre el que se va a invertir.
  • Número y tipo de activos que componen el proyecto. Por ejemplo, un proyecto puede componer una promoción de obra nueva de 20 viviendas y 20 garajes.
  • El importe objetivo de financiación del proyecto entre todos los inversores. Habitualmente entre 1 y 5 millones de euros.
  • Fotos ilustrativas del resultado final del proyecto.
  • Un vídeo explicativo donde tanto Urbanitae como el promotor presentan el proyecto.
Escenarios económicos

Se indica la rentabilidad estimada del proyecto en relación a la estimación de ingresos y de costes del mismo y del capital aportado por los inversores. Existen 3 escenarios:

  • Favorable: Es el escenario base previsto que ha estimado el promotor y, si no hay eventos importantes durante la ejecución del proyecto, la rentabilidad final será más o menos la estimada.
  • Moderado: Se muestra una estimación de la rentabilidad si el proyecto no se ejecuta según el plan favorable y se incrementan los costes.
  • Desfavorable: Se muestra un escenario poco probable, en el que el inversor podría perder dinero si se dan ciertos factores adversos como el incremento notable de los costes y una reducción importante de los ingresos.
Descripción del proyecto

En esta sección se informa al usuario de los detalles del proyecto:

  • Promotor: Se menciona cuál es el promotor que ejecutará el proyecto indicando su trayectoria y experiencia.
  • Estructura legal: Se especifica cuál será la estructura legal. Siempre se crea una sociedad limitada que será el vehículo de inversión a través del cual se aportará el dinero de los inversores vía ampliación de capital y se ejecutará el proyecto conforme al plan establecido.
  • Compra del activo: Se indica en qué estado se encuentra el activo que se va a adquirir (solar o inmueble), por ejemplo si el precio de compra está apalabrado con el vendedor, si existe contrato de arras de compraventa, o si el activo es propiedad del promotor.
  • Licencia de obras: Si el proyecto requiere de licencia de obras se indica si ésta ha sido ya concedida o, si aún no lo ha sido, en qué plazo se espera obtener.
  • Porcentaje de reservas: Se indica el grado de comercialización que hay en ese momento en función del las unidades que ya hayan sido reservadas por clientes interesados.
  • Plazos: Se informa del plazo estimado del proyecto y los principales hitos del mismo como, por ejemplo, cuándo se iniciarán y terminarán las obras, cuándo se venderán los activos, y cuándo se devolverá el dinero a los inversores.
  • ¿Por qué invertir?: Urbanitae explica las principales razones para invertir en el proyecto.
  • Riesgos: Del mismo modo se enumeran los principales riesgos del proyecto que habitualmente suelen ser el aumento de los plazos, desvío de costes, retrasos de las ventas y posibles bajadas de precios.
Documentación

En la plataforma se pueden ver diferentes documentos que extiende la información aportada previamente. Los documentos que habitualmente hay disponibles son:

  • Catastro: Datos catastrales del inmueble.
  • Nota simple: Nota simple del Registro de la Propiedad del inmueble.
  • Estatutos: Estatutos de la Sociedad Limitada (S.L.) constituida para el desarrollo del proyecto.
  • Presentación del promotor: Documento corporativo del promotor que desarrollará el proyecto.
  • Presentación del proyecto: Documento elaborado por el promotor donde explica de forma detallada el proyecto.
  • Planos: Los planos de los diferentes activos del proyecto. Si el proyecto lo componen varias viviendas, se muestran los planos de la distribución de cada una de ellas.
  • Resumen económico: En este documento se desglosan los ingresos y costes del proyecto sobre los cuales se calcula la rentabilidad esperada:
    • Ingresos:
      • Objetivo de ventas
      • Costes asociados a la venta
    • Costes:
      • Compra del activo (terreno o inmueble)
      • Costes de construcción
      • Comisión de Urbanitae
      • Gastos financieros
    • Financiación:
      • Aportación de inversores de Urbanitae
      • Aportación del promotor
      • Préstamo bancario
  • Testigos de venta: Se realiza un estudio de mercado de promociones similares cerca de la ubicación para comparar si el precio objetivo de venta del proyecto se corresponde con la realidad del mercado.
  • Detalle de las ventas: Se desglosa en precio de venta de cada unidad de la promoción. Se indica aquellas unidades sobre las que ya exista una reserva de un comprador.
  • Informe externo: Informe detallado elaborado por una empresa externa de tasación y valoración inmobiliaria de los activos a vender en relación al mercado de la zona.

Webinar informativo

Además de todo esto, en algunos proyectos Urbanitae organiza un webinar de 30 minutos junto con el promotor para explicar de forma conjunta el proyecto y a través del cual los inversores pueden formular preguntas que no hayan quedado resueltas en la documentación.

Inversión

Si tras analizar toda la información disponible se considera que es un proyecto atractivo para invertir, debes estar atento a la fecha y hora de apertura del proyecto para entrar a la plataforma y realizar la aportación deseada.

En el momento en que se alcance el objetivo de financiación del proyecto ya no se admitirán más aportaciones y el proyecto se cierra.

IMPORTANTE: Algunos proyectos se financian en menos de 1 minuto, por lo que es altamente recomendable ser puntual.

Seguimiento del proyecto

Tras cerrar la financiación el promotor se pone en marcha y realiza la ejecución del proyecto intentando respetar lo máximo posible el plan inicial.

Durante la realización de los trabajos el promotor irá realizando informes periódicos (normalmente mensuales o bimensuales), informando los avances significativos del proyecto y, si hubiera ocurrido algún imprevisto, qué impacto tiene sobre el plan inicial.

Además, Urbanitae de forma mensual envía un boletín informativo indicando el estado de todos los proyectos activos en la plataforma actualizando el avance de las obras, y la desviación de rentabilidad y plazos respecto a la estimación inicial.

Cierre del proyecto

Una vez el promotor haya finalizado los trabajos y vendido todas las unidades de la promoción, se realiza la liquidación de la sociedad (cese de operaciones, liquidación del impuesto de sociedades) y el dinero restante se reparte en forma de dividendos a los inversores en función del porcentaje de participación de cada uno.

Urbanitae retiene de forma automática el 19% del beneficio obtenido en el proyecto en concepto de tributación al IRPF en concepto de rendimientos del capital mobiliario.

proyectos cerrados de urbanitae

Tipos de proyectos

En Urbanitae se puede invertir en 3 tipos de proyectos:

Plusvalía

Los proyectos de tipo plusvalía consisten en adquirir un activo y tratar de venderlo a un precio superior. Habitualmente hay 2 casos:

  • Construcción obra nueva: En este caso se compra un solar sobre el que construir una promoción de obra nueva.
  • Reforma de vivienda: En este caso se compra una vivienda con el objetivo de realizar una reforma integral.

Al invertir en este tipo de proyectos nos estamos convirtiendo en propietarios de un porcentaje del activo y el beneficio que consiga obtener el promotor fruto de su gestión será el beneficio que obtengamos nosotros en relación al porcentaje de participación.

Esto significa que el beneficio obtenido será variable en función de cómo haya ido el proyecto. Por ejemplo:

  • Obtendremos una rentabilidad más baja si los precios de venta han sido inferiores a los estimados inicialmente.
  • Tendremos una rentabilidad más alta si los costes del proyecto han sido inferiores a los estimados.

La rentabilidad media de este tipo de proyectos es del 27,50% en un plazo de 12 a 36 meses.

Los principales riesgos de este tipo de proyectos son:

  • Riesgo comercial: Se puede dar el caso de que los activos del proyecto no se puedan vender en los importes inicialmente previstos y se tengan que vender a precios inferiores, mermando la rentabilidad.
  • Riesgo de sobrecostes: Se puede dar el caso de que los costes del proyecto sean superiores a los inicialmente estimados, mermando la rentabilidad.
  • Riesgo de aumento de plazos: Se puede dar el caso de que el proyecto se ejecute en un plazo mayor del estimado, y se reciba el beneficio más tarde de lo esperado.

Préstamo

Los proyectos de tipo préstamo consisten en realizar un préstamo al promotor para la ejecución del proyecto, fijando de antemano el plazo e interés fijo de dicho préstamo.

A diferencia de los proyectos de tipo plusvalía, en este tipo de proyectos no somos propietarios del activo sino que lo único que tenemos es un derecho sobre el promotor que consiste en recibir el dinero prestado más los intereses pactados.

Para proteger al inversor ante posibles impagos del promotor, se realizan:

  • La constitución de garantías hipotecarias de primer rango para cubrir a los inversores en caso de que el promotor no tenga liquidez suficiente para devolver el préstamo por el motivo que sea. En ese caso, los inversores podrían ejecutar la garantía y adquirir la propiedad del activo. Las garantías siempre cubren más del 100% del importe prestado.
  • Imposición de intereses de demora para incrementar la rentabilidad del inversor en caso de que el promotor devuelva el dinero más tarde de lo pactado.

Por tanto, en este tipo de proyectos la única rentabilidad que podemos obtener es el interés del préstamo sobre el capital invertido. Es decir, si aumentan los costes de construcción del proyecto y éste genera una rentabilidad inferior a la estimada, a nosotros no nos impacta en absoluto (salvo que el promotor no pueda devolver el préstamo).

La rentabilidad media de este tipo de proyectos es del 16% en un plazo de 12 a 18 meses.

El principal riesgo de este tipo de proyectos es la posibilidad de que el promotor no pague en tiempo y forma.

Alquiler

Los proyectos de tipo alquiler consisten en comprar un inmueble con un inquilino con un contrato de alquiler a largo plazo (varios años).

Al convertirnos en propietarios del inmueble cobraremos las rentas que genere el contrato de alquiler que se distribuyen en forma de dividendos a los inversores de forma trimestral.

Una vez finalice el plazo del proyecto se buscará vender el inmueble a otro comprador y posteriormente se liquidará la sociedad como si un proyecto de plusvalía se tratara.

Los inquilinos suelen ser empresas de referencia en su sector, lo que da cierta tranquilidad de que, si no ocurre nada extraordinario, el inquilino debería pagar las rentas en tiempo y forma durante todo el proyecto.

En este tipo de proyectos la rentabilidad suele oscilar entre el 5% y 6% anual y el plazo de inversión suele ser entre 3 y 5 años.

Los principales riesgos de este tipo de proyectos son:

  • Riesgo comercial: Se puede dar el caso de que el inquilino rescinda el contrato de alquiler y haya que buscar otro inquilino. Para mitigar este riesgo, los contratos de alquiler incluyen una cláusula de estancia mínima al inquilino de obligado cumplimiento.
  • Riesgo contractual: Una vez concluido el periodo de obligado cumplimiento, el inquilino podría intentar negociar una bajada de la cuota de la renta.
  • Riesgo de desinversión: Se puede dar el caso de que cuando llegue el momento de vender el activo para liquidar el proyecto, haya dificultades para encontrar un comprador si las condiciones de mercado fuesen desfavorables. En ese caso, se extendería la duración del alquiler y mientras tanto se seguirían cobrando los dividendos correspondientes.

Estadísticas

Según la propia plataforma indican los siguientes datos a fecha de redacción de este artículo:

  • Proyectos financiados: 140
  • TIR media: 15%
  • Plazo medio: 11 meses
  • Tasa de impago: 0%.

Ratio Devuelto / Financiado

La plataforma ha financiado 265.000.000€ de los cuales ya ha devuelto 38.000.000€ a los inversores.

Lo que supone un ratio devuelto / financiado del 14,33%.


Ventajas

Urbanitae tiene varias ventajas claves que hacen que sea una inversión atractiva.

Diversificación

La ventaja más importante es el grado de diversificación que ofrece, ya que al tener una barrera de entrada de tan solo 500€, con poco capital se puede invertir en varios proyectos diferentes.

Te explico cómo se puede diversificar, con ejemplos:

  • Ubicación: Se pueden seleccionar proyectos de diferentes ubicaciones para prevenir que alguna ciudad tenga algún problema específico que afecte al mercado inmobiliario.
diversificación por ciudad en urbanitae
  • Tipo de proyecto: Al disponer de 3 tipos de proyectos diferentes (plusvalías, préstamo y alquiler), se puede diversificar mejor el nivel de riesgo.
diversificación por tipo de proyecto en urbanitae
  • Tipo de activo: Existen proyectos de diferentes activos inmobiliarios como viviendas, locales, garajes o trasteros, lo que permite diversificar en este sentido ya que, por ejemplo, el mercado de la vivienda puede tener complicaciones pero el mercado de garajes estar en alza.
diversificación por tipo de activo en urbanitae
  • Promotor: Al disponer de oportunidades de inversión propuestas por diferentes promotores, es posible diversificar en este sentido y mitigar el riesgo de que un promotor quiebre por el motivo que sea y que ésto no afecte a toda la inversión realizada.
diversificación por promotor en urbanitae

Estimaciones conservadoras

Los proyectos que Urbanitae selecciona para invertir están muy analizados por el equipo de expertos que tienen y las estimaciones de rentabilidad son bastante conservadoras.

Analizando los datos de los primeros 22 proyectos que ya han finalizado, únicamente en 5 se obtuvo una rentabilidad inferior a la estimada y en los 17 restantes hubo una rentabilidad superior a la estimada con diferencia media del 5%.

Por tanto, aunque un proyecto individual pueda ir mal por cualquier motivo, lo razonable es esperar que las rentabilidades se asemejen bastante a las estimadas. Los datos hablan por sí mismos.

Alineamiento de intereses

Los promotores también son inversores de los proyectos, representando al menos el 10% de la inversión total.

Esto es un punto muy positivo, ya que se genera una elevada alineación de intereses entre los inversores de Urbanitae y el promotor.

Transparencia

La transparencia de Urbanitae es muy elevada: facilitan todos los datos relevantes del proyecto y además soportado por documentación.

Además, en la fase de seguimiento del proyecto elaboran informes mensuales para que en todo momento el inversor esté informado.

También ponen a disposición del inversor las cuentas anuales de la empresa, las cuales se encuentran auditadas.

Plataforma Regulada

Como ya se ha comentado, Urbanitae es un proveedor de servicios de financiación participativa que cuenta con la debida autorización y se encuentra inscrita en el Registro administrativo de Proveedores de servicios de Financiación Participativa de la Comisión Nacional de los Mercados de Valores (CNMV), con número de registro 4. y, por tanto, debe cumplir toda la normativa correspondiente.

Buenas Opiniones

Urbanitae tiene un 4,3 de nota en Trustpilot, con un 65% de votos de 5 estrellas.

urbanitae trustpilot

Atención al cliente

Otro punto fuerte es la excelente atención al cliente. Cualquier duda que un inversor tenga sobre un proyecto o cualquier otra cuestión puede contactar con Urbanitae a través del teléfono de contacto o a través de correo electrónico y se le atenderá en poco tiempo.

Tranquilidad

La inversión en Urbanitae no tiene la volatilidad que tiene la inversión en fondos de inversión y en acciones, y esto a nivel psicológico es un punto a favor.

La mente del inversor descansa tranquilamente mientras los proyectos siguen su curso.

Riesgos

Quiebra de Urbanitae

Esperemos que nunca ocurra pero, si quiebra Urbanitae, la inversión en los diferentes proyectos no corre ningún peligro porque a nivel legal el dinero invertido se encuentra en sociedades independientes.

Quiebra del Promotor

En caso de que algún promotor entre en bancarrota, Urbanitae realizaría las gestiones oportunas para encontrar otro promotor que finalice el proyecto. Es posible que este hecho afecte a la rentabilidad estimada.

Esto es algo bastante improbable y aún no ha ocurrido en ningún proyecto.

Liquidez de la inversión

Es muy importante comprender que no es posible recuperar la inversión realizada en un proyecto de Urbanitae hasta que éste no finalice.

No existe un mercado secundario como en otras plataformas similares donde se pueden vender las participaciones en un proyecto a otro inversor.

Pérdida de capital

Es posible perder capital en una inversión en Urbanitae.

No obstante, este riesgo es relativamente bajo ya que Urbanitae realiza una selección conservadora de proyectos en el sentido de que solo seleccionan aquellos proyectos que tienen una mejor viabilidad para llegar a buen término.

Además, la probabilidad de perder el total de la inversión es prácticamente nula porque se está invirtiendo en activos reales que tienen un valor mínimo (un suelo, una vivienda, un local, etc).

Estos activos, salvo que ocurra una catástrofe (un meteorito, un huracán, una bomba nuclear) que haga que el valor del activo desaparezca por completo, es muy difícil perder la totalidad del dinero.

Riesgo Inmobiliario

Al invertir en inmobiliario tenemos todos los riesgos inherentes a este tipo de activo que másicamente son tres:

  • Riesgo comercial. Es el riesgo de vender el activo al precio estimado. La forma de contrarrestar este riesgo es invertir en proyectos con un buen número de vivienda ya reservadas.
  • Riesgo de plazo. Son las variaciones en los plazos de ejecución de los proyectos, que pueden hacer que el retorno de la inversión sea más tarde del previsto.
  • Riesgo de los costes. Es posible que el desarrollo del proyecto cueste más de lo previsto y ello merme la rentabilidad.

Urbanitae como empresa

Uno de los riesgos principales de invertir en crowdfunding inmobiliario es que la empresa sobre la que se desarrolla el proceso de inversión tenga dificultades económicas y tenga que cerrar.

En este sentido es importante analizar cuál es el modelo de negocio de la empresa y, si es posible, consultar los estados financieros para validar si el negocio es rentable.

Modelo de Negocio

En el caso de Urbanitae el modelo de negocio es muy sencillo. Únicamente se llevan una comisión del dinero que invierten los usuarios de la plataforma, y ésta suele ser del 6%.

Por política interna Urbanitae no participa ni a nivel económico ni a nivel de gestión en los proyectos para evitar conflicto de intereses.

Estados Financieros

Los estados financieros (Balance y Cuenta de Resultados) están disponibles en la propia web de Urbanitae.

De ellos se pueden extraer las siguientes conclusiones de los ejercicios del 2019 al 2022:

  • Los ingresos se han duplicado del 2021 al 2022.
  • En el ejercicio 2022 el resultado antes de impuestos fue de 216.395€, por tanto se trata de un modelo de negocio rentable.
  • A nivel de deuda es una empresa muy saneada puesto que no tiene deuda a largo plazo.

Es una excelente noticia que al cuarto año de actividad ya hayan conseguido ser una empresa rentable y con unas perspectivas de futuro extraordinarias.

¿Por qué los promotores eligen Urbanitae?

La mayoría de los proyectos implican la compra de un terreno sobre el que construir la promoción y desde la crisis financiera de 2008 los bancos no suelen financiar la compra de suelo y esto conlleva que los promotores deban aportar su propio patrimonio para comprar el terreno.

Este hecho suele ser un obstáculo importante en la viabilidad de los proyectos.

Urbanitae soluciona este problema y gracias a la inversión de personas particulares, permite al promotor obtener la financiación suficiente para comprar el suelo e iniciar las obras.

Alianza con MyInvestor

MyInvestor es un neobanco online que ofrece los mismos servicio que un banco tradicional pero busca diferenciarse precisamente de la banca tradicional ofreciendo mejores servicios al cliente.

En relación con Urbanitae, MyInvestor permite realizar inversiones en proyectos de Urbanitae directamente desde la web de MyInvestor sin necesidad de realizar transferencias desde la cuenta corriente al wallet de Urbanitae.

Esto es una ventaja, ya que al tener el dinero en cuenta corriente remunerada al 2% el máximo tiempo posible, maximiza la rentabilidad del cliente.


Mi Opinión sobre Urbanitae

La verdad es que antes de conocer Urbanitae todo lo relacionado con el crowdfunding o el crowdlending me sonaba más a estafa, más por desconocimiento que por otra cosa.

Pero a medida que fui investigando en qué consistía el modelo de inversión y los datos de inversiones ya cerradas me hicieron cambiar de opinión y probar en diversificar mi cartera añadiendo esta tipología totalmente descorrelacionada de la típica renta fija y renta variable.

Da mucha tranquilidad saber que detrás de la selección de estos proyectos está un equipo de profesionales serios, experimentados, y con mucho sentido común.

A día de hoy tengo participación en 15 proyectos y, de momento, todos siguen su curso según lo planificado.

A nivel de atención, he necesitado varias veces resolver algunas dudas y las he logrado resolver vía telefónica y por email.

Este tipo de inversión me parece súper interesante porque las rentabilidades son realmente buenas y los riesgos están bastante controlados.


Promoción Amigo (25€ – 75€)

Urbanite tiene activa una promoción en la cual si un usuario se registra a través de este enlace, al realizar la primera inversión, recibes un regalo en función de la cantidad invertida:

Así que, si tomas la decisión de invertir recuerda hacerlo a través del enlace para beneficiarte de la promoción.

IMPORTANTE: Asegúrate que al registrarte se incluye el código U056332 en la URL para que se active correctamente la promoción (señalado en amarillo).
urbanitae registro